Σπίτια υπάρχουν αλλά δεν είναι διαθέσιμα για τη μακροχρόνια αγορά: η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει 6,6 εκατομμύρια σπίτια στην Ελλάδα, από τα οποία 4,3 εκατ. χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Από τα υπόλοιπα 2,2 εκατ., τα 857.000 είναι εξοχικές, τα 627.000 δευτερεύουσες, τα 327.000 κενές και περίπου 466.000 δηλώνονται «προς πώληση ή ενοικίαση». Ωστόσο μεγάλο μέρος αυτών δεν μπορεί να αξιοποιηθεί λόγω παλαιότητας, ενεργειακής αναποτελεσματικότητας ή προβλημάτων τίτλων και κληρονομιών. Η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμά ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αφαιρέσει περίπου 208.000 ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά, με δραματικές επιπτώσεις σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, σε πανεπιστημιακές ζώνες της Θεσσαλονίκης και στα νησιά, όπου «η Airbnb απορροφά σχεδόν όλο το απόθεμα». Το αποτέλεσμα είναι ένα εκτιμώμενο έλλειμμα περίπου 180.000 κατοικιών από το 2011 και εκτόξευση των ενοικίων σε πολλές περιοχές.
Η οικοδομική παραγωγή δεν επαρκεί: κατασκευάζονται μόλις 35.000 νέες κατοικίες τον χρόνο και οι άδειες οικοδομής έχουν μειωθεί κατά 50% το 2025, στοιχείο που οδηγεί μερίδα επαγγελματιών να δηλώνει ότι «η παραγωγή έχει παγώσει». Η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμά ότι, με τους σημερινούς ρυθμούς, θα χρειαστούν τουλάχιστον πέντε χρόνια για να καλυφθεί το κενό, ενώ η τάση είναι καθοδική. Η κοινωνική πίεση εντείνεται: η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι ένα στα τρία νοικοκυριά ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη. Φορείς όπως η ΠΟΜΙΔΑ ζητούν κίνητρα για ανακαινίσεις και λύσεις σε κληρονομιές, μεσίτες ζητούν όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση σε ευαίσθητες ζώνες και κατασκευαστές πιέζουν για επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, αναπλάσεις και προγράμματα προσιτής κατοικίας.
Αξιολογώντας τα παραπάνω υπό το πρίσμα του καθήκοντος και του κοινού καλού, η σωστή δράση επιβάλλει να τεθούν κανόνες που θα συνδυάζουν σεβασμό στην ιδιοκτησία με υποχρέωση προς την κοινωνία: κίνητρα και φορολογικές ρυθμίσεις για ανακαινίσεις και ενεργειακές επεμβάσεις, όρια στη βραχυχρόνια εκμετάλλευση σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ταχύτερες και πιο απλές αδειοδοτήσεις για βιώσιμη δόμηση και προγράμματα κοινωνικής κατοικίας. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ενεργήσουν με πρόθεση που θα μπορούσε να γενικευτεί — να επενδύσουν σε αναβαθμίσεις και μακροχρόνιες μισθώσεις — και οι πολιτικές να προωθήσουν μέτρα που προστατεύουν τους πιο ευάλωτους και το περιβάλλον μέσω εξοικονόμησης ενέργειας και βιώσιμων επενδύσεων.